kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay 2 của loạt bài đặc biệt về tác động pháp lý của “Bộ luật dân sự” đối với hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản - tác động của “Bộ luật dân sự” đến quản lý tài sản

1 Lời nói đầu

Ngày 28 tháng 5 năm 2020, Kỳ họp thứ 3 Đại hội đại biểu nhân dân toàn quốc khóa 13 đã biểu quyết thông qua Bộ luật dân sự của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa (sau đây gọi tắt là “Bộ luật Dân sự”) và có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 Bộ luật Dân sự có tổng cộng 1260 điều, được chia thành 7 kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay: quy định chung, quyền tài sản, hợp đồng, quyền nhân thân, hôn nhân và gia đình, thừa kế, trách nhiệm dân sự, trong đó những nội dung chính liên quan đến quản lý tài sản là kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay II Bài viết này nhằm phân tích tác động của những quy định mới trong Bộ luật Dân sự đối với việc quản lý tài sản và công ty dịch vụ tài sản

2 Quyền sở hữu khác biệt của chủ sở hữu đối với các tòa nhà

Trước khi Bộ luật Dân sự được ban hành, nội dung về phân biệt quyền sở hữu nhà ở của các chủ sở hữu chủ yếu được quy định trong Luật Tài sản của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa (sau đây gọi tắt là ""Luật về quyền sở hữu"”), “Giải thích của Tòa án nhân dân tối cao về một số vấn đề liên quan đến việc áp dụng cụ thể pháp luật trong việc xét xử các vụ án liên quan đến tranh chấp về quyền sở hữu khác nhau đối với các tòa nhà” (sau đây gọi là “"Giải thích tư pháp về quyền sở hữu khác biệt đối với các tòa nhà""), "Quy định quản lý tài sản" và các luật, quy định và cách giải thích tư pháp khác (trong kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay thứ hai này, những điều trên được gọi chung là "hiện tạiQuy định”) trong

Bộ “Bộ luật Dân sự” tổng hợp, điều chỉnh các quy định hiện hành và quy định tại Chương 6 kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay 2 của “Bộ luật Dân sự” “Quyền sở hữu nhà ở được chia cho chủ sở hữu” Bộ “Bộ luật Dân sự” điều chỉnh nội dung cốt lõi các quy định hiện hành liên quan đến “quyền sở hữu nhà ở phân biệt của chủ sở hữu” như sau:

(1) Điều chỉnh các vấn đề cùng nhau ra quyết định và cơ chế biểu quyết của chủ sở hữu

Các quy định hiện hành về các vấn đề cùng nhau ra quyết định và cơ chế biểu quyết giữa các chủ sở hữu chủ yếu được thể hiện tại Điều 76 của Luật Tài sản và Điều 11, 12 của Quy chế quản lý tài sản

1 Phân tích so sánh các vấn đề ra quyết định chung

Các vấn đề ra quyết định quy định tại Điều 76 của "Luật quyền tài sản" và Điều 11 của "Quy chế quản lý tài sản" về cơ bản là giống nhau, nhưng có một số khác biệt nhỏ trong cách diễn đạt cụ thể Sau đây là so sánh quy định tại Điều 278 của "Bộ luật dân sự", Điều 76 của "Luật quyền tài sản" và Điều 11 của "Quy chế quản lý tài sản":

kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay màu đỏ trong bảng trên là các quy định khác nhau của Luật Tài sản và Quy chế quản lý tài sản về các vấn đề do chủ sở hữu quyết định Ngoại trừ mục 4, không có sự khác biệt đáng kể nào giữa Luật Tài sản và Quy chế quản lý tài sản về các vấn đề do các chủ sở hữu cùng quyết định Liên quan đến khoản 4 nêu trên, “Luật Quyền sở hữu” làm rõ các tổ chức do chủ sở hữu cùng lựa chọn, bãi nhiệm không chỉ giới hạn ở các công ty dịch vụ bất động sản mà còn bao gồm các nhà quản lý khác; điều này phù hợp với quy định tại Điều 81 của “Luật Quyền sở hữu” Theo Điều 81 của "Luật Quyền sở hữu", chủ sở hữu có thể tự mình quản lý tòa nhà và các công trình phụ trợ hoặc có thể ủy thác cho một công ty dịch vụ bất động sản hoặc người quản lý khác quản lý

Về nội dung Điều 54 “Quy chế quản lý tài sản”, khoản 1 Điều 14 “Giải thích tư pháp về quyền sở hữu phân biệt đối với nhà ở” cũng quy định rõ nếu đơn vị xây dựng hoặc chủ thể khác chiếm giữ, xử lý trái phép kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay sở hữu chung của chủ sở hữu, thay đổi chức năng sử dụng hoặc tiến hành hoạt động kinh doanh và chủ sở hữu quyền yêu cầu xóa bỏ cản trở, khôi phục nguyên trạng, xác nhận việc xử lý không hợp lệ hoặc bồi thường thiệt hại thì Tòa án nhân dân có trách nhiệm hỗ trợ

kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay màu xanh trong bảng trên là Bộ luật Dân sự sửa đổi so với Luật Tài sản Các sửa đổi cốt lõi là mục 5, 6 và 8: (1) Bộ luật Dân sự chia việc huy động và sử dụng kinh phí bảo trì thành hai mục Tưởng chừng chỉ là sửa đổi văn bản nhưng kết hợp với sửa đổi cơ chế biểu quyết về các vấn đề cùng nhau ra quyết định của chủ sở hữu trong Bộ luật Dân sự, điều này sẽ “sử dụng việc bảo trì công trình xây dựng và các công trình phụ trợ” "Quỹ sửa chữa" là một vấn đề lớn thực sự làm giảm khó khăn trong việc biểu quyết khi sử dụng quỹ bảo trì các tòa nhà và công trình phụ trợ, đây là một sửa đổi nội dung; (2) Bộ luật Dân sự làm rõ Điều 54 của “Quy chế quản lý tài sản” và Điều 14 của “Giải thích tư pháp về quyền sở hữu phân biệt đối với nhà ở” dưới hình thức pháp lý, làm rõ việc “chuyển đổi mục đích sử dụng kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay chung hoặc sử dụng kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay chung để tham gia vào hoạt động kinh doanh” đòi hỏi phải có sự đồng thuận của các chủ sở hữu trong việc quyết định những vấn đề lớn

2 Phân tích so sánh các cơ chế bỏ phiếu

Cơ chế biểu quyết quy định tại Điều 76 của "Luật Quyền tài sản" và Điều 12 của "Quy chế quản lý tài sản" về cơ bản là giống nhau, nhưng "Quy chế quản lý tài sản" yêu cầu số đại biểu tối thiểu phải tham gia cuộc họp chủ sở hữu Sau đây là so sánh quy định tại Điều 278 Bộ luật Dân sự, Điều 76 Luật Tài sản và Điều 12 Quy chế quản lý tài sản:

kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay màu đỏ trong bảng trên là các quy định khác nhau của Luật Tài sản và Quy chế quản lý tài sản Điều 12, khoản 1, Quy chế quản lý tài sản quy định số lượng chủ sở hữu tham gia đại hội chủ sở hữu không được ít hơn những chủ sở hữu có kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay chiếm riêng chiếm hơn một nửa tổng diện tích tòa nhà và hơn một nửa tổng số người; tuy nhiên, Điều 12, Khoản 2, Quy chế quản lý tài sản khi thiết lập cơ chế phê duyệt quyết định không vượt qua quá trình ra quyết định Số đại biểu chủ sở hữu đã thông qua các vấn đề liên quan được gắn với số đại biểu đại hội chủ sở hữu tham gia đại hội chủ sở hữu Vì vậy, Điều 12 “Quy chế quản lý tài sản” chỉ là yêu cầu về số lượng chủ sở hữu tham gia đại hội chủ sở hữu; và vì chỉ khi số lượng người tham gia thực tế vượt quá hoặc vượt quá một nửa thì nghị quyết đại hội chủ sở hữu hợp lệ mới được thông qua theo Điều 12, khoản 2 của “Quy chế quản lý tài sản”, Điều 12, khoản 1 của “Quy chế quản lý tài sản” ít có ý nghĩa thực tiễn

Bộ luật Dân sự không mở rộng quy định tại Điều 12 khoản 1 Quy chế quản lý tài sản kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay màu xanh bên trên là Bộ luật Dân sự sửa đổi so với Luật Tài sản Những điểm sửa đổi cốt lõi bao gồm: (1) Bộ luật Dân sự quy định số đại biểu tối thiểu phải tham gia họp hội đồng chủ sở hữu, yêu cầu phải có trên hai kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay ba diện tích độc quyền và số lượng chủ sở hữu phải tham gia biểu quyết về những vấn đề do các chủ sở hữu cùng quyết định; (2) Bộ luật Dân sự gắn số lượng chủ sở hữu quyết định, thông qua các vấn đề liên quan với số lượng chủ sở hữu tham gia đại hội chủ sở hữu Đối với biểu quyết về những vấn đề quan trọng, sự tán thành của hơn 3/4 số chủ sở hữu tham gia khu vực dành riêng và số người tham gia biểu quyết không phải là tiêu chuẩn biểu quyết “quá 2/3” tổng diện tích và tổng số người theo quy định của Luật Quyền sở hữu Đối với biểu quyết về các vấn đề khác, sự đồng ý của hơn một nửa số chủ sở hữu tham gia trên diện tích kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay độc quyền và số người tham gia biểu quyết không phải là tiêu chuẩn biểu quyết “quá một nửa” tổng diện tích và tổng số người theo quy định của Luật Quyền tài sản Theo cơ chế của Bộ luật Dân sự, hội nghị chủ sở hữu dễ dàng đưa ra các giải pháp hiệu quả hơn, góp kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay nâng cao hiệu quả quản lý tài sản; (3) việc coi "việc sử dụng quỹ bảo trì các tòa nhà và công trình phụ trợ" như các vấn đề khác trên thực tế đã làm giảm bớt khó khăn trong việc bỏ phiếu về việc sử dụng quỹ bảo trì và giúp giải quyết vấn đề khó khăn trong việc sử dụng quỹ bảo trì

(2) Nói rõ lợi nhuận thu được từ việc sử dụng kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay sở hữu được chia đều thuộc về chủ sở hữu

Trong các quy định hiện hành, việc phân bổ thu nhập từ hoạt động sử dụng kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay tài sản chung và cơ sở vật chất, thiết bị dùng chung chủ yếu được phản ánh tại Điều 54 của "Quy chế quản lý tài sản" và Điều 14, khoản 2, của "Giải thích tư pháp về quyền sở hữu phân biệt đối với các tòa nhà" Sau đây là so sánh quy định tại Điều 54 của "Quy chế quản lý tài sản", Điều 14 của "Giải thích tư pháp về quyền sở hữu khác biệt đối với tòa nhà" và Điều 282 của "Bộ luật dân sự":

Ý nghĩa cốt lõi của các quy định nêu trên trong Bộ luật Dân sự, Quy chế quản lý tài sản và Giải thích tư pháp về quyền sở hữu phân biệt đối với tòa nhà đều giống nhau, tức là lợi nhuận thu được từ việc khai thác kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay sở hữu chung sẽ được chia cho các chủ sở hữu; tuy nhiên, Bộ luật Dân sự đã thực hiện những tối ưu hóa sau đây đối với Quy chế quản lý tài sản và Giải thích tư pháp về quyền sở hữu phân biệt đối với các tòa nhà như sau: (1) Rõ ràng các chủ thể sử dụng kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay sở hữu chung là các đơn vị xây dựng, công ty dịch vụ tài sản hoặc người quản lý khác; (2) Thông qua Điều 278 Bộ luật Dân sự đã làm rõ việc “sử dụng kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay sở hữu chung để tham gia vào hoạt động kinh doanh” là việc do các chủ sở hữu tự quyết định và làm rõ các điều kiện tiên quyết để sử dụng kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay sở hữu chung; (3) Rõ ràng lợi nhuận sau khi trừ các chi phí hợp lý thuộc về chủ sở hữu

(3) Nêu rõ Ủy ban dân cư cần hướng dẫn và hỗ trợ việc thành lập cuộc họp chủ sở hữu

Điều 277 của "Bộ luật dân sự" quy định: "Các cơ quan liên quan của chính quyền nhân dân và ủy ban nhân dân địa phương có trách nhiệm hướng dẫn, hỗ trợ việc thành lập hội nghị chủ sở hữu và bầu cử hội đồng chủ sở hữu"

Trong quy định hiện hành, việc hướng dẫn, hỗ trợ của các cơ quan chính quyền địa phương trong việc thành lập hội nghị chủ sở hữu và hội đồng chủ sở hữu chủ yếu được thể hiện ở: (1) Điều 75, khoản 2 của Luật Tài sản quy định “các cơ quan liên quan của chính quyền nhân dân địa phương có trách nhiệm hướng dẫn việc thành lập hội nghị chủ sở hữu và bầu cử hội đồng chủ sở hữu” “Hướng dẫn và hỗ trợ”; (2) Điều 10 “Quy chế quản lý tài sản” quy định “các chủ sở hữu trong cùng khu vực quản lý tài sản phải thành lập hội nghị chủ sở hữu theo hướng dẫn của cơ quan quản lý bất động sản thuộc chính quyền nhân dân cấp huyện, quận hoặc chính quyền cấp dưới huyện, thị trấn nơi có tài sản và bầu ra Hội đồng chủ sở hữu”

Bộ luật Dân sự quy định dưới hình thức pháp lý rằng ủy ban cư dân có nghĩa vụ hướng dẫn, hỗ trợ chủ sở hữu trong việc thành lập hội nghị chủ sở hữu và bầu ra ủy ban chủ sở hữu Điều hữu ích là giải quyết vấn đề trên thực tế là chủ sở hữu chưa quen với thủ tục tổ chức đại hội chủ sở hữu và bầu ra hội đồng chủ sở hữu, gây khó khăn cho việc thành lập đại hội chủ sở hữu và bầu ra hội đồng chủ sở hữu Nó có lợi cho việc thúc đẩy hiệu quả việc thành lập đại hội chủ sở hữu và bầu cử hội đồng chủ sở hữu, từ đó thúc đẩy hơn nữa việc bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sở hữu

3 Hợp đồng dịch vụ tài sản

Trước khi Bộ luật Dân sự được ban hành, hợp đồng dịch vụ tài sản chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật Hợp đồng của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa (sau đây gọi là "Luật hợp đồng"), Quy định quản lý tài sản và Quy định của Tòa án nhân dân tối cao về xét xử các vụ tranh chấp dịch vụ tài sản Ứng dụng cụ thể của luật, quy định và giải thích tư pháp (sau đây gọi là "Giải thích tư pháp về dịch vụ tài sản") và các luật khác, quy định và giải thích tư pháp (trong kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay thứ ba này, những nội dung trên được gọi chung là “quy định hiện hành”), Luật Hợp đồng không đưa hợp đồng dịch vụ tài sản là một trong những hợp đồng điển hình ở các tiểu mục Tuy nhiên, trên thực tế, do hợp đồng dịch vụ tài sản liên quan đến lợi ích của tất cả các chủ sở hữu và có đặc thù ngành về đối tượng hợp đồng, thủ tục ký kết, nội dung hợp đồng, thực hiện hợp đồng… nên hợp đồng dịch vụ tài sản đã thực sự trở thành một loại hợp đồng điển hình

Bộ Luật Dân sự có chương đặc biệt về “Hợp đồng dịch vụ tài sản” ở Chương 24 kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay thứ ba, không chỉ là câu trả lời cho thực tiễn mà còn phản ánh sự nhấn mạnh vào hợp đồng dịch vụ tài sản liên quan đến lợi ích của hàng nghìn hộ gia đình

Bài viết này tóm tắt những điều chỉnh cốt lõi của các quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự như sau:

(1) Làm rõ ngoài doanh nghiệp dịch vụ bất động sản, đối tượng của hợp đồng dịch vụ bất động sản còn có thể là người quản lý khác

Điều 937 Bộ luật Dân sự quy định chủ thể của hợp đồng dịch vụ tài sản là “người dịch vụ tài sản” và “người dịch vụ tài sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tài sản và người quản lý khác” “Bộ luật Dân sự” làm rõ dưới hình thức pháp lý rằng bên ký kết hợp đồng dịch vụ bất động sản có thể là người quản lý khác ngoài doanh nghiệp dịch vụ bất động sản; và khi “Quy chế quản lý tài sản” đề cập đến hợp đồng dịch vụ tài sản thì các bên được chỉ định đều là doanh nghiệp dịch vụ tài sản

Điều khoản này của Bộ luật Dân sự phù hợp với Điều 76 Luật Tài sản và Điều 278 Bộ luật Dân sự quy định chủ sở hữu cùng nhau quyết định thuê hoặc sa thải công ty dịch vụ tài sản hoặc người quản lý khác

(2) Làm rõ rằng các cam kết dịch vụ được các công ty dịch vụ bất động sản đưa ra công khai có lợi cho chủ sở hữu là một kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay không thể tách rời của hợp đồng dịch vụ bất động sản

Điều 938 Bộ luật dân sự quy định “Những cam kết dịch vụ được bên cung cấp dịch vụ tài sản công khai đối với chủ sở hữu là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng dịch vụ tài sản” Điều 3 “Giải thích tư pháp về dịch vụ tài sản” quy định “các cam kết dịch vụ và nội dung dịch vụ do doanh nghiệp dịch vụ tài sản công khai được công nhận là thành kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay của hợp đồng dịch vụ tài sản”

So với Điều 3 Giải thích tư pháp về dịch vụ tài sản, Điều 938 Bộ luật Dân sự có đặc điểm sau: (1) Rõ ràng chỉ những cam kết dịch vụ công khai có lợi cho chủ sở hữu (không phải tất cả các cam kết dịch vụ công) mới là bộ phận không thể tách rời của hợp đồng dịch vụ tài sản; (2) Nội dung dịch vụ do doanh nghiệp dịch vụ tài sản đơn phương xây dựng không phải là bộ phận cấu thành của hợp đồng dịch vụ tài sản Quy định này sẽ có tác động lớn hơn đến việc phát hành các quảng cáo, tài liệu quảng cáo và việc xây dựng hợp đồng dịch vụ bất động sản của các công ty dịch vụ bất động sản trong tương lai

(3) Làm rõ các hạn chế và trách nhiệm của việc ủy thác lại công ty dịch vụ bất động sản

Điều 941 Bộ luật Dân sự quy định: “Trường hợp bên cung cấp dịch vụ tài sản ủy thác một số dịch vụ đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ tài sản cho tổ chức dịch vụ chuyên nghiệp hoặc bên thứ ba khác thì phải chịu trách nhiệm trước chủ sở hữu về kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay dịch vụ đặc biệt đó Bên cung cấp dịch vụ tài sản không được ủy thác toàn bộ dịch vụ tài sản mà mình phải cung cấp mà ủy thác lại cho bên thứ ba hoặc phân chia toàn bộ dịch vụ tài sản và ủy thác cho bên thứ ba tương ứng"; và Điều 39 của “Quy chế quản lý tài sản” quy định “doanh nghiệp dịch vụ tài sản có thể ủy thác việc kinh doanh dịch vụ đặc biệt trong lĩnh vực quản lý tài sản cho một doanh nghiệp dịch vụ chuyên nghiệp, nhưng không được ủy thác toàn bộ việc quản lý tài sản trên địa bàn cho người khác”

So với Điều 39 của “Quy chế quản lý tài sản”, Điều 941 của “Bộ luật dân sự” có những đặc điểm sau: (1) Rõ ràng công ty dịch vụ tài sản có thể ủy thác các dịch vụ đặc biệt cho bên thứ ba nhưng phải chịu trách nhiệm trước chủ sở hữu về kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay được ủy thác; (2) Rõ ràng là các công ty dịch vụ tài sản không được phép phân chia tất cả các dịch vụ tài sản và ủy thác riêng cho bên thứ ba để đạt được hiệu quả của việc ủy ​​thác

(4) Tăng cường nghĩa vụ công bố thông tin và báo cáo của các công ty dịch vụ bất động sản

Điều 943 của "Bộ luật dân sự" quy định rằng "nhà cung cấp dịch vụ tài sản phải thường xuyên tiết lộ các vấn đề dịch vụ, người chịu trách nhiệm, yêu cầu về chất lượng, hạng mục tính phí, tiêu chuẩn tính phí, trạng thái hoạt động cũng như việc sử dụng kinh phí bảo trì, hoạt động và thu nhập từ kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay chia sẻ của chủ sở hữu, vv cho chủ sở hữu một cách hợp lý và báo cáo lên hội nghị chủ sở hữu và ủy ban chủ sở hữu"

Trong quy định hiện hành, nghĩa vụ công bố thông tin của công ty dịch vụ tài sản chủ yếu được thể hiện ở: (1) Điều 40 “Quy chế quản lý tài sản” quy định “phí dịch vụ tài sản phải tuân theo nguyên tắc hợp lý, công khai, mức phí tương xứng với mức độ dịch vụ, phân biệt đặc điểm của các loại tài sản khác nhau Chất lượng, đặc điểm được chủ sở hữu và doanh nghiệp dịch vụ tài sản quy định trong hợp đồng dịch vụ tài sản và các phương thức thu phí dịch vụ tài sản được xây dựng do bộ phận giá của Hội đồng Nhà nước kết hợp với bộ phận hành chính xây dựng của Hội đồng Nhà nước” (2) Điều 79 Luật Tài sản quy định “việc huy động và sử dụng kinh phí bảo trì phải được công bố”

Điều 943 Bộ luật Dân sự mở rộng phạm vi công bố thông tin, nghĩa vụ báo cáo của công ty dịch vụ bất động sản, đồng thời quy định rõ công ty dịch vụ bất động sản phải báo cáo những thông tin liên quan cho hội nghị chủ sở hữu và ủy ban chủ sở hữu, điều này có lợi cho việc bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu

(5) Làm rõ các hành vi bị nghiêm cấm của công ty dịch vụ bất động sản trong việc thu phí bất động sản

Điều 944 Bộ luật Dân sự quy định “bên cung cấp dịch vụ tài sản không được sử dụng các biện pháp như ngừng cấp điện, cấp nước, cấp nhiệt, cấp khí đốt để đôn đốc việc nộp phí tài sản” Mặc dù trong thực tiễn hiện nay của các công ty dịch vụ bất động sản, nhiều công ty dịch vụ bất động sản quy định rõ ràng trong hợp đồng dịch vụ bất động sản rằng nếu chủ sở hữu không thanh toán phí tài sản, công ty dịch vụ bất động sản có thể thực hiện các biện pháp như cắt nước, điện và sưởi ấm, nhưng trong thực tiễn xét xử, nhiều tòa án không công nhận quyền của các công ty dịch vụ bất động sản thực hiện các hành động như nước, điện và sưởi để thu phí tài sản Ví dụ, trong các vụ án xét xử của Tòa án nhân dân trung cấp Tế Nam "(2020) Lu 01 Min Zhong số 468", Tòa án nhân dân trung cấp Uy Hải "(2018) Lu 10 Min Zhong số 1526", Tòa án nhân dân trung cấp Lạc Dương "(2016) Yu 03 Min Zhong số 935" và các vụ án xét xử khác, các lý do chính dẫn đến phán quyết của tòa bao gồm: (1) Dịch vụ tài sản Doanh nghiệp dịch vụ tài sản không phải là một bên trong hợp đồng cung cấp nước, cung cấp điện và sưởi ấm Hợp đồng dịch vụ tài sản là một mối quan hệ pháp lý khác với hợp đồng cung cấp nước, điện và sưởi ấm Doanh nghiệp dịch vụ tài sản không có quyền thực hiện các hoạt động như nước, điện, sưởi ấm khi chưa được phép; (2) Các hành động của doanh nghiệp dịch vụ tài sản như nước, điện và sưởi ấm là hành vi vi phạm pháp luật và phải chịu trách nhiệm pháp lý về vi phạm Việc bổ sung điều này vào Bộ luật dân sự thể hiện sự thừa nhận quan điểm tư pháp chính thống hiện nay một cách hợp pháp

(6) Làm rõ thủ tục, trách nhiệm của chủ sở hữu tài sản trong việc sa thải công ty dịch vụ bất động sản

Điều 946 Bộ luật dân sự quy định: “Nếu các chủ sở hữu cùng quyết định chấm dứt hợp đồng dịch vụ tài sản với người cung cấp dịch vụ tài sản theo thủ tục pháp luật thì có quyền chấm dứt hợp đồng dịch vụ tài sản Nếu quyết định chấm dứt hợp đồng thì phải báo cho người dịch vụ tài sản biết trước 60 ngày, trừ trường hợp trong hợp đồng có quy định khác về thời hạn báo trước Nếu việc chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản trên gây thiệt hại cho người dịch vụ tài sản, chủ sở hữu phải bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp không có nguyên nhân do chủ sở hữu gây ra"

Trong quy định hiện hành, thủ tục giải thể công ty dịch vụ tài sản chủ yếu được thể hiện tại Điều 8 “Giải thích tư pháp về dịch vụ tài sản” quy định: “Sau khi hội nghị chủ sở hữu ra quyết định giải tán công ty dịch vụ tài sản theo thủ tục quy định tại Điều 76 Luật Tài sản, nếu Ban chủ sở hữu yêu cầu chấm dứt hợp đồng dịch vụ tài sản thì Tòa án nhân dân có trách nhiệm hỗ trợ Uỷ ban chủ sở hữu thì Tòa án nhân dân thông báo để yêu cầu quyền riêng đối với chủ sở hữu đang bị truy thu tiền tài sản” Ngoài ra, các công ty dịch vụ bất động sản nhìn chung đều quy định rõ ràng trong hợp đồng dịch vụ bất động sản về quy trình và trách nhiệm bồi thường đối với chủ sở hữu khi chấm dứt hợp đồng dịch vụ bất động sản trước thời hạn

Bộ luật Dân sự này làm rõ dưới dạng pháp lý thủ tục chấm dứt hợp đồng dịch vụ tài sản với chủ sở hữu và quy định trách nhiệm của chủ sở hữu trong việc đơn phương chấm dứt hợp đồng dịch vụ tài sản, không chỉ bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu mà còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công ty dịch vụ tài sản

(7) Làm rõ thủ tục gia hạn hợp đồng dịch vụ tài sản

Điều 947 Bộ luật dân sự quy định: “Trường hợp chủ sở hữu tài sản cùng quyết định gia hạn hợp đồng theo quy định của pháp luật trước khi hết thời hạn dịch vụ tài sản thì chủ sở hữu tài sản có trách nhiệm gia hạn hợp đồng dịch vụ tài sản với bên cung cấp dịch vụ tài sản ban đầu trước khi hết thời hạn hợp đồng Trước khi hết thời hạn dịch vụ tài sản, nếu bên cung cấp dịch vụ tài sản không đồng ý gia hạn hợp đồng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu hoặc ủy ban chủ sở hữu trước khi hết thời hạn hợp đồng chín mươi ngày, trừ khi hợp đồng có quy định khác về thời hạn thông báo ”

Những quy định mới nêu trên của Bộ luật Dân sự nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản, tránh tình trạng gián đoạn dịch vụ tài sản do công ty dịch vụ tài sản không gia hạn hợp đồng dịch vụ tài sản

(8) Làm rõ hiệu lực thực tế của hợp đồng sau khi hết hạn hợp đồng dịch vụ tài sản

Điều 948 Bộ luật Dân sự quy định: “Sau khi hết thời hạn dịch vụ tài sản, nếu chủ sở hữu không quyết định gia hạn hoặc thuê người dịch vụ tài sản khác theo quy định của pháp luật mà người dịch vụ tài sản tiếp tục cung cấp dịch vụ tài sản thì hợp đồng dịch vụ tài sản ban đầu tiếp tục có hiệu lực nhưng thời hạn dịch vụ không xác định thời hạn Các bên có thể chấm dứt hợp đồng dịch vụ tài sản vô thời hạn bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho người bên kia bằng văn bản trước 60 ngày"

Quy định mới nêu trên của Bộ luật Dân sự làm rõ rằng sau khi hết hạn hợp đồng dịch vụ tài sản, nếu chủ sở hữu không gia hạn hoặc thuê công ty dịch vụ tài sản khác và công ty dịch vụ tài sản gốc tiếp tục cung cấp dịch vụ thì hợp đồng dịch vụ tài sản gốc sẽ có hiệu lực pháp lý tự động gia hạn Tuy nhiên, sau khi tự động gia hạn, cả hai bên đều có quyền chấm dứt trước Quy định này không chỉ giúp tránh hậu quả do gián đoạn dịch vụ bất động sản mà còn giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp mà công ty dịch vụ bất động sản được hưởng dựa trên kết quả hoạt động thực tế

(9) Làm rõ hậu quả pháp lý của việc công ty dịch vụ bất động sản vi phạm nghĩa vụ bàn giao sau khi chấm dứt hợp đồng dịch vụ bất động sản

Điều 949 Bộ luật Dân sự quy định: “Khi chấm dứt hợp đồng dịch vụ tài sản, bên cung cấp dịch vụ tài sản ban đầu phải ra khỏi khu vực dịch vụ tài sản trong thời gian đã thỏa thuận hoặc trong một khoảng thời gian hợp lý và trả lại tòa nhà dịch vụ tài sản, cơ sở vật chất liên quan, các vật liệu liên quan cần thiết cho dịch vụ tài sản, vv cho ủy ban chủ sở hữu Chủ sở hữu quyết định tự mình quản lý tài sản hoặc người được mình chỉ định phải hợp tác với nhà cung cấp dịch vụ tài sản mới trong công việc bàn giao và thông báo trung thực cho chủ sở hữu tài sản về tình trạng sử dụng, quản lý tài sản nếu bên cung cấp dịch vụ tài sản ban đầu vi phạm quy định tại khoản trên thì không yêu cầu chủ sở hữu nộp phí tài sản sau khi chấm dứt hợp đồng dịch vụ tài sản, nếu bên cung cấp dịch vụ tài sản gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại”

Điều 949, khoản 1, Bộ luật Dân sự là sự khẳng định và hoàn thiện Điều 38 của Quy chế quản lý tài sản; trong khi Điều 949 khoản 2 quy định rõ hậu quả pháp lý của việc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tài sản vi phạm nghĩa vụ bàn giao sau khi chấm dứt hợp đồng dịch vụ tài sản, có lợi cho việc bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu

(10) Làm rõ nghĩa vụ và quyền lợi của công ty dịch vụ bất động sản trước khi bàn giao

Điều 950 Bộ luật Dân sự quy định: “Sau khi chấm dứt hợp đồng dịch vụ tài sản, trước khi người dịch vụ tài sản mới được chủ sở hữu hoặc Đại hội chủ sở hữu lựa chọn hoặc chủ sở hữu quyết định tiếp quản thì người dịch vụ tài sản ban đầu có trách nhiệm tiếp tục xử lý việc dịch vụ tài sản và có thể yêu cầu chủ sở hữu nộp tiền phí tài sản trong thời gian đó”

Quy định mới nêu trên của Bộ luật Dân sự làm rõ nghĩa vụ và quyền của công ty dịch vụ bất động sản trước khi bàn giao, là sự cân bằng giữa lợi ích của công ty dịch vụ bất động sản và chủ sở hữu

4 Trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho tòa nhà và đồ vật

Ngoài "quyền sở hữu được chia đối với tòa nhà của chủ sở hữu" trong Tiêu đề II của Bộ luật Dân sự và "hợp đồng dịch vụ tài sản" trong kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay III của hợp đồng, Tiêu đề VII của Bộ luật Dân sự về trách nhiệm pháp lý cũng làm rõ dưới hình thức pháp lý trách nhiệm pháp lý đặc biệt mà các công ty dịch vụ tài sản có thể chịu dựa trên Luật Trách nhiệm pháp lý của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa và các luật, quy định và cách giải thích tư pháp khác Nội dung liên quan trong Bộ luật Dân sự liên quan đến "trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với nhà cửa, đồ vật" của công ty dịch vụ tài sản như sau:

(1) Cấm ném đồ vật từ các tòa nhà và rõ ràng là các công ty dịch vụ bất động sản phải thực hiện nghĩa vụ đảm bảo an toàn của mình

Điều 1254 Bộ luật Dân sự quy định: “Cấm ném đồ vật từ tòa nhà xuống Nếu đồ vật ném từ tòa nhà hoặc đồ vật rơi từ tòa nhà gây thiệt hại cho người khác thì người vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật; nếu sau khi điều tra khó xác định được người vi phạm cụ thể, trừ khi chứng minh được Trừ khi chính họ là người vi phạm, người sử dụng công trình có thể vi phạm sẽ bị xử lý được bồi thường Công ty dịch vụ tài sản và các nhà quản lý tòa nhà khác phải thực hiện các biện pháp đảm bảo an toàn cần thiết để ngăn chặn xảy ra các tình huống quy định tại khoản trên; nếu không thực hiện các biện pháp đảm bảo an toàn cần thiết thì phải chịu trách nhiệm pháp lý về hành vi vi phạm do không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm an toàn theo quy định của pháp luật”

Các quy định trên của Bộ luật Dân sự đã cải thiện các quy định liên quan đến hành vi “ném đồ vật ở độ cao”, tăng cường trách nhiệm của các công ty dịch vụ tài sản và quy định rõ nghĩa vụ bảo đảm an toàn và trách nhiệm pháp lý đặc biệt mà các công ty dịch vụ tài sản phải chịu

(2) Người quản lý đường công cộng trong khu vực dịch vụ tài sản phải thực hiện nghĩa vụ dọn dẹp, bảo vệ và cảnh báo

Điều 1256 của "Bộ luật Dân sự" quy định: "Nếu việc chất, đổ, rải đồ vật cản trở giao thông trên đường công cộng gây thiệt hại cho người khác thì người phạm tội phải chịu trách nhiệm dân sự Nếu người quản lý đường công cộng không chứng minh được mình đã hoàn thành nghĩa vụ của mình như dọn dẹp, bảo vệ và cảnh báo thì phải chịu trách nhiệm tương ứng"

Các quy định trên của "Bộ luật Dân sự" làm rõ nghĩa vụ dọn dẹp, bảo vệ và cảnh báo cũng như trách nhiệm pháp lý vi phạm đặc biệt mà các công ty dịch vụ tài sản, với tư cách là người quản lý đường công cộng trong khu vực dịch vụ tài sản, phải chịu

5 Đề xuất của Junhe

(1) Các công ty dịch vụ bất động sản nên thu xếp việc sử dụng kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay và số tiền thu được chung trước khi ký hợp đồng dịch vụ bất động sản và chủ sở hữu nên đưa ra quyết định trước và quy định rõ ràng trong hợp đồng dịch vụ bất động sản để tránh tranh chấp sau này;

(2) Đề nghị công ty dịch vụ bất động sản quy định rõ nội dung dự kiến ban đầu trong chi tiết dịch vụ bất động sản trong hợp đồng dịch vụ bất động sản để tránh tranh chấp giữa hai bên về hiệu lực của nó;

(3) Đề nghị các công ty dịch vụ bất động sản không đưa ra các cam kết khác ngoài hợp đồng dịch vụ bất động sản;

(4) Đề nghị các công ty dịch vụ bất động sản nâng cao chất lượng dịch vụ, làm tốt công tác công bố và báo cáo thông tin, đồng thời lựa chọn nghiêm ngặt các nhà thầu dịch vụ chuyên nghiệp để đảm bảo tính ổn định và liên tục của hợp đồng dịch vụ bất động sản của họ;

(5) Đề nghị các công ty dịch vụ bất động sản thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao liên quan sau khi chấm dứt hợp đồng dịch vụ bất động sản để tránh trách nhiệm bồi thường;

(6) Các công ty dịch vụ bất động sản được đề xuấtTrong khi gánh vác trách nhiệm đảm bảo an toàn và cảnh báo dọn dẹp tương ứng, ngành nên xem xét việc mua bảo hiểm thương mại tương ứng để chuyển những rủi ro tiềm ẩn cho các nhà cung cấp dịch vụ tài sản do các sự kiện đặc biệt gây ra như "vật thể ném ở độ cao"

1 Trước khi Bộ luật Dân sự được ban hành, một số quy định của địa phương đã đưa đây là một trong những vấn đề do các chủ sở hữu cùng nhau quyết định; ví dụ, Điều 34 của “Quy định quản lý tài sản chung của Bắc Kinh” (thông qua ngày 27 tháng 3 năm 2020, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 5 năm 2020) liệt kê “quyết định phương thức hoạt động của kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay chung, quản lý và sử dụng quỹ chung như thu nhập hoạt động của kèo nhà cái trực tiếp bóng đá hôm nay chung” là vấn đề ra quyết định của hội nghị chủ sở hữu