Quỹ tín thác đầu tư bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay (REITs) Chuỗi nghiên cứu chủ đề đặc biệt số 5 - Giới thiệu về Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại (CMBS)

1 Khái niệm CMBS

CMBS (Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại) là chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại Các nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm chứng khoán đảm bảo bằng tài nhận định kèo bóng đá hôm nay này thường sử dụng tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại làm tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ sở, các khoản vay thế chấp tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại làm tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản và các yêu cầu thế chấp tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại (quyền lợi ủy thác) làm tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản Thông qua thiết kế phân lớp có cấu trúc, tiền cho thuê và thu nhập từ hoạt động của các tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại được sử dụng làm nguồn vốn để trả nợ gốc và lãi/tiền gốc và lãi vay/bảo đảm

Tại các thị trường trưởng thành quốc tế, từ góc độ của các nhà tài chính, các nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm liên quan đến chứng khoán hóa tài nhận định kèo bóng đá hôm nay bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại có thể được chia thành các nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm chứng khoán hóa vốn cổ phần và chứng khoán hóa nợ nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm chứng khoán hóa vốn cổ phần chủ yếu là REIT vốn chủ sở hữu; Các nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm chứng khoán hóa nợ chủ yếu là CMBS, được bổ sung bằng REIT thế chấp có nguồn gốc từ CMBS Sự khác biệt chính giữa REIT vốn chủ sở hữu và CMBS là liệu quyền sở hữu tài nhận định kèo bóng đá hôm nay có được chuyển giao hay không; trong khi mối quan hệ chính giữa CMBS và REIT thế chấp là REIT thế chấp có thể sử dụng CMBS làm mục tiêu đầu tư/tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản, do đó chúng có sự đa dạng hóa và thanh khoản tốt hơn (ở các thị trường trưởng thành quốc tế, các khoản vay thế chấp thương mại chủ yếu được cung cấp bởi các ngân hàng thương mại Được cung cấp bởi các tổ chức được tài trợ tốt như ngân hàng công nghiệp, ngân hàng đầu tư, quỹ, vv, sự đa dạng hóa của CMBS có thể bị hạn chế do số tiền cho vay lớn đối với một tài nhận định kèo bóng đá hôm nay duy nhất, một người vay duy nhất và một tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại duy nhất; trong khi REIT loại thế chấp có thể thực hiện một khoản đầu tư phong phú danh mục đầu tư, đa dạng hóa tốt hơn và có thể đạt được tính thanh khoản tốt hơn thông qua việc phát hành cổ phiếu và trái phiếu)

Tại thị trường nội địa Trung Quốc, do những hạn chế của luật pháp và quy định trong nước, các nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm chứng khoán hóa tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cho bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại trong nước khác với các nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm ở thị trường quốc tế phát triển Việc áp dụng các khái niệm quốc tế vào thực tiễn Trung Quốc đã dẫn đến một số khái niệm mới mang đặc điểm Trung Quốc, chẳng hạn như gần như REIT, gần như CMBS, REIT vốn cổ phần tư nhân, REIT lai, vv Không có tiêu chuẩn thống nhất cho các định nghĩa của chúng Đặc biệt, nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm CMBS trong nước và nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm REITs loại thế chấp thường khó phân biệt rõ ràng trên thực tế Do sự khác biệt giữa các khái niệm quốc tế và thực tiễn trong nước, bài viết này không cố gắng làm rõ mối quan hệ giữa thực tiễn Trung Quốc và các khái niệm quốc tế về mặt định nghĩa và khái niệm Nó chỉ để thuận tiện cho việc thảo luận Nó sử dụng CMBS tiêu chuẩn được niêm yết trên các sàn giao dịch trong nước (theo hệ thống pháp luật và quy định hiện hành của nước tôi, các dự án CMBS có thể được thực hiện bằng cách ban hành các kế hoạch quản lý đặc biệt được hỗ trợ bằng tài nhận định kèo bóng đá hôm nay của công ty dưới sự giám sát của Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc hoặc bằng cách phát hành trái phiếu bảo đảm bằng tài nhận định kèo bóng đá hôm nay dưới sự giám sát của Hiệp hội các nhà đầu tư tổ chức thị trường tài chính quốc gia Trên thực tế, các công ty chủ yếu sử dụng CMBS làm phương pháp thực hiện) để giới thiệu các đặc điểm cơ bản của các nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm CMBS trong nước

2 Tính năng

CMBS trong nước có các đặc điểm sau:

• Tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản là quyền hưởng lợi ủy thác hoặc yêu cầu cho vay ủy thác;

• Nguồn gốc và lãi chính của chứng khoán là tiền cho thuê tài nhận định kèo bóng đá hôm nay và thu nhập hoạt động;

  
  

• Để hoàn trả khoản vay có bảo đảm, tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại được thế chấp;

  
  

• Không có chuyển nhượng quyền sở hữu tài nhận định kèo bóng đá hôm nay hoặc chuyển nhượng vốn cổ phần của công ty dự án nên thời gian chuẩn bị ngắn, chi phí hoạt động và chi phí thuế thấp, có thể đáp ứng nhu cầu tài chính nhưng không thể hiện thực hóa tài nhận định kèo bóng đá hôm nay ra khỏi bảng cân đối kế toán;

  
  

• Nói chung là không có quyền truy đòi công ty mẹ của bên vay;

  
  

• Chứng khoán được quản lý theo cấp bậc và có thể được chia thành cấp độ ưu tiên, cấp độ phụ hoặc thậm chí nhiều cấp độ hơn;

  
  

• Áp dụng nhiều biện pháp nâng cao tín dụng nội bộ và bên ngoài Các biện pháp tăng cường tín dụng nội bộ bao gồm phân tầng ưu tiên và thứ cấp, chi trả tiền thuê vượt mức, chênh lệch vượt mức, cơ chế trả nợ nhanh, vv Các biện pháp tăng cường tín dụng bên ngoài bao gồm thế chấp tài nhận định kèo bóng đá hôm nay, cầm cố các khoản phải thu, cam kết bổ sung số dư, cam kết hỗ trợ thanh khoản, vv

3 Cấu trúc giao dịch điển hình

Có hai loại cấu trúc giao dịch CMBS chính tại thị trường nội địa:

1、Cấu trúc SPV duy nhất - người cho vay trực tiếp cấp các khoản vay cho người đi vay hoặc cấp các khoản vay ủy thác cho người đi vay thông qua ngân hàng, sau đó chuyển các yêu cầu cho vay sang kế hoạch đặc biệt được đảm bảo bằng tài nhận định kèo bóng đá hôm nay;

2、Cấu trúc SPV kép - người cho vay cấp các khoản vay ủy thác cho người đi vay thông qua kế hoạch ủy thác (SPV1), sau đó chuyển quyền hưởng lợi từ ủy thác sang kế hoạch đặc biệt được đảm bảo bằng tài nhận định kèo bóng đá hôm nay (SPV2)

Các nhận định kèo bóng đá hôm nay phẩm CMBS do các sàn giao dịch chứng khoán trong nước phát hành áp dụng rộng rãi cấu trúc SPV kép, như minh họa trong hình bên dưới:

Mô tả ngắn gọn như sau:

• Thiết lập kế hoạch ủy thác: Chủ sở hữu vốn ban đầu sử dụng yêu cầu vay vốn của mình đối với nhà tài trợ (chủ sở hữu tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại cơ bản) để thiết lập một kế hoạch ủy thác quỹ duy nhất thông qua công ty ủy thác và chủ sở hữu vốn ban đầu (khách hàng) là người thụ hưởng duy nhất;

  
  

• Các biện pháp tăng cường tín dụng: Các bên cấp vốn và các chi nhánh của họ cung cấp việc tăng cường tín dụng (thế chấp, cầm cố, vv) cho kế hoạch ủy thác;

• Thiết lập kế hoạch đặc biệt: người quản lý thiết lập và quản lý kế hoạch đặc biệt được hỗ trợ bằng tài nhận định kèo bóng đá hôm nay và các nhà đầu tư đủ điều kiện đăng ký vốn;

  
  

• Mua tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản: Kế hoạch đặc biệt để hỗ trợ tài nhận định kèo bóng đá hôm nay từ chủ sở hữu vốn ban đầu

  
  

• Chuyển quyền thụ hưởng ủy thác làm tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản và người quản lý sử dụng số tiền huy động được làm giá mua;

  
  

• Trả nợ và phân phối lãi: Thu nhập cho thuê và hoạt động của các tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại cơ bản là nguồn chính để hoàn trả gốc và lãi của khoản vay ủy thác và kế hoạch ủy thác phân phối thu nhập ủy thác cho kế hoạch đặc biệt hỗ trợ tài nhận định kèo bóng đá hôm nay;

  
  

• Ban hành kế hoạch đặc biệt được hỗ trợ bằng tài nhận định kèo bóng đá hôm nay trên sàn giao dịch

4 Sự khác biệt so với REIT vốn chủ sở hữu

Từ góc độ của nhà đầu tư, sự khác biệt chính giữa CMBS trong nước và REIT vốn cổ phần trong nước như sau:

5 Tiêu chuẩn truy cập tài nhận định kèo bóng đá hôm nay và yêu cầu quy định

CMBS trong nước thường phải đáp ứng các điều kiện và yêu cầu sau:

1、Tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ sở không thuộc danh sách phủ định tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ sở của Hiệp hội quản lý tài nhận định kèo bóng đá hôm nay Theo "Hướng dẫn về danh sách tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản tiêu cực cho hoạt động kinh doanh chứng khoán hóa tài nhận định kèo bóng đá hôm nay" do Hiệp hội quản lý tài nhận định kèo bóng đá hôm nay Trung Quốc ban hành (tháng 12 năm 2014), tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ sở liên quan đến bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay thuộc một trong các trường hợp sau đây thuộc danh sách tiêu cực và không đáp ứng các yêu cầu quy định đối với hoạt động kinh doanh chứng khoán hóa tài nhận định kèo bóng đá hôm nay:

（1）Các yêu cầu cho thuê bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay không thể tạo ra dòng tiền ổn định do chỗ trống hoặc các lý do khác

（2）Cơ sở hạ tầng và thương mại chiếm tỷ trọng trên 10% sẽ được phát triển hoặc đang xây dựngTài nhận định kèo bóng đá hôm nay, tòa nhà dân cư và bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay khác hoặc các quyền thu nhập từ bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay có liên quan Các dự án đã được đưa vào kế hoạch nhà ở giá rẻ quốc gia và đã bắt đầu xây dựng sẽ không được chính quyền địa phương chứng nhận

（3）Tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản không thể trực tiếp tạo ra dòng tiền và chỉ có thể tạo ra dòng tiền bằng cách xử lý tài nhận định kèo bóng đá hôm nay

（4）Mục tiêu đầu tư cuối cùng là quyền thu nhập của kế hoạch ủy thác và các tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản khác của các tài nhận định kèo bóng đá hôm nay trên

2、Theo "Hướng dẫn kiểm soát rủi ro đối với hoạt động kinh doanh chứng khoán hóa tài nhận định kèo bóng đá hôm nay" (tháng 2 năm 2015), nếu tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ sở là bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay, người quản lý có thể vay từ các tổ chức tài chính cho mục đích đầu tư hoặc hoạt động và số tiền không vượt quá 30% tổng giá trị tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ sở được xác định trong báo cáo định giá tài nhận định kèo bóng đá hôm nay gần đây nhất

3、Dòng tiền cơ bản bị khóa Theo "Câu hỏi và câu trả lời giám sát chứng khoán hóa tài nhận định kèo bóng đá hôm nay (1)" (tháng 5 năm 2016), với quyền thụ hưởng ủy thác duy nhất là tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ sở, tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ sở không chỉ phải đáp ứng các yêu cầu về dòng tiền độc lập, liên tục, ổn định và có thể dự đoán được mà còn phải tương ứng và khóa nguồn dòng tiền của tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ sở theo nguyên tắc thâm nhập Đồng thời, dòng tiền phải có đặc điểm đa dạng hóa rủi ro Một hoặc một số ít quyền thụ hưởng ủy thác không có dòng tiền cơ bản bị khóa làm nguồn trả nợ sẽ không được sử dụng làm tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ sở

4、Sàn giao dịch cũng có những yêu cầu cụ thể đối với tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản Ví dụ: theo "Câu hỏi và câu trả lời về kinh doanh chứng khoán hóa tài nhận định kèo bóng đá hôm nay" của Sở giao dịch chứng khoán Thâm Quyến (tháng 3 năm 2017), các dự án chứng khoán hóa có tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản là các khoản vay thế chấp tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại nên chú ý đến các khía cạnh sau:

（1）Tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản phải là tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại đã trưởng thành (tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn, vv) do người vay nắm giữ hợp pháp và nên đặt ở khu vực lõi của thành phố hạng nhất hoặc hạng hai

（2）Tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản phải có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu, được người vay nắm giữ hợp pháp và không được kèm theo các hạn chế về thế chấp hoặc các quyền khác Nếu có những hạn chế về quyền, cần có những thỏa thuận hợp lý để dỡ bỏ các hạn chế về quyền liên quan sau khi khoản vay được giải ngân Người quản lý phải đồng ý rõ ràng và công bố quy trình dỡ bỏ các hạn chế về quyền, các biện pháp giám sát quỹ và các thỏa thuận xử lý rủi ro

（3）Bên vay phải có khả năng tiếp tục hoạt động Người quản lý nên tính toán các chi phí liên quan đến việc vận hành tài nhận định kèo bóng đá hôm nay của người vay trong suốt thời gian của kế hoạch đặc biệt và sắp xếp trang trải chi phí (tài khoản dự trữ, nạp tiền từ công ty mẹ, rút ​​một phần thu nhập từ tài nhận định kèo bóng đá hôm nay, vv)

（4）Người quản lý phải giải thích đầy đủ và công bố tính hợp lý của việc thiết lập lãi suất thế chấp chứng khoán hóa Đối với các dự án chứng khoán hóa nhằm thay thế các khoản cho vay bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay đang hoạt động, người quản lý nên so sánh mức lãi suất thế chấp của các khoản vay thay thế được đề xuất và các dự án chứng khoán hóa, đồng thời kết hợp cơ quan chính của người đi vay,

Tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản và các điều kiện khác minh họa một cách toàn diện tính hợp lý của việc thiết lập lãi suất thế chấp

（5）Người quản lý phải cung cấp bản mô tả về khả năng sử dụng một lần của tài nhận định kèo bóng đá hôm nay thương mại Các cơ quan xếp hạng nên phân tích và xác nhận tính hiệu quả của việc bảo đảm thế chấp tài nhận định kèo bóng đá hôm nay trong báo cáo xếp hạng của mình và tiến hành các cuộc kiểm tra căng thẳng về giá trị thanh lý của tài nhận định kèo bóng đá hôm nay

（6）Cơ quan thẩm định phát hành báo cáo thẩm định bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay đối với tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản phải có trình độ chuyên môn cấp 1 của cơ quan thẩm định bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn phê duyệt Cơ quan thẩm định khuyến nghị nên chọn phương pháp thu nhập làm phương pháp định giá chính và đánh giá các tài nhận định kèo bóng đá hôm nay cơ bản theo các yêu cầu liên quan của "Hướng dẫn định giá tài nhận định kèo bóng đá hôm nay ủy thác đầu tư bất động nhận định kèo bóng đá hôm nay (Thử nghiệm)" (Zhongfangxue [2015] số 4)

5、Ngoài ra, các case CMBS đã được phát hành thành công trên thị trường thường có các đặc điểm sau:

（1）Về nguyên tắc, thời gian hoạt động của tài nhận định kèo bóng đá hôm nay vượt quá 2 năm và thời hạn có thể được nới lỏng đối với tài nhận định kèo bóng đá hôm nay chất lượng cao

（2）Xét về tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng thường đạt 90%, tỷ lệ lấp đầy của trung tâm mua sắm thường đạt 80% và tỷ lệ lấp đầy của khách sạn thường không dưới 60%

（3）Về tỷ lệ thế chấp, thường không quá 70% đối với tòa nhà văn phòng, không quá 60% đối với tòa nhà thương mại và không quá 50% đối với khách sạn

（4）Xếp hạng tín nhiệm của đơn vị tăng cường tín dụng đạt AA (doanh nghiệp nhà nước) hoặc AA+ (doanh nghiệp tư nhân)

Sáu,Trường hợp điển hình

(1)Sau đây là tình huống cơ bản của "Kế hoạch đặc biệt hỗ trợ tài nhận định kèo bóng đá hôm nay giai đoạn I của Vành đai kinh tế Zhong×-×Da Plaza Sông Dương Tử" đã áp dụng cấu trúc SPV kép và được ban hành vào năm 2019:

Xem hình bên dưới để biết chi tiết về cấu trúc giao dịch:

(2)Sau đây là thông tin cơ bản của "Kế hoạch đặc biệt hỗ trợ tài nhận định kèo bóng đá hôm nay tại Thâm Quyến × Holiday Plaza" ban hành năm 2017 sử dụng cấu trúc SPV duy nhất

Tình huống:

Xem hình bên dưới để biết chi tiết về cấu trúc giao dịch: