Triển khai thí điểm REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại: Hướng dẫn xây dựng cấu trúc pháp lý cho đại dương xanh trị giá nghìn tỷ đô la

1 Giới thiệu

Ngày 31 tháng 12 năm 2025, Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc đã chính thức ban hành “Thông báo của Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc về việc triển khai Chương trình thí điểm Quỹ ủy thác đầu tư bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại” (sau đây gọi tắt là "《Thông báo thí điểm》”), sẽ có hiệu lực vào ngày phát hành, đánh dấu sự mở rộng chính thức của các loại tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ bản trên thị trường REIT công cộng ở nước tôi từ cơ sở hạ tầng đến bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại Kể từ đó, các cơ quan quản lý đã liên tục đưa ra các quy định hỗ trợ và bước đầu thiết lập khuôn khổ thể chế cho REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại Tính đến tháng 5 năm 2026, toàn thị trường đã tiếp nhận 20 dự án REITs bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại, trong đó có 4 dự án đã chính thức được phê duyệt

Sự ra mắt của REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại đã mở ra vòng khép kín "đầu tư, cấp vốn, quản lý và rút lui" cho các công ty nắm giữ bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại chất lượng cao, cung cấp kênh rút lui dựa trên vốn chủ sở hữu theo định hướng thị trường, đồng thời thúc đẩy ngành bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại từ mô hình "phát triển và bán hàng" sang

Chuyển đổi mô hình “sở hữu lâu dài, hoạt động chuyên nghiệp” Bài viết này nhằm làm rõ vị trí và đặc điểm của REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại, đồng thời thảo luận về việc thiết lập cơ cấu pháp lý và các vấn đề tuân thủ cần chú ý trong quá trình thiết lập cơ cấu

2 Vị trí và đặc điểm của REITs bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại

(1) Định nghĩa kèo bóng đá ngày hôm nay phẩm và định vị theo quy định

Theo "Thông báo thí điểm", quỹ ủy thác đầu tư bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại đề cập đến các quỹ đầu tư chứng khoán dạng đóng được huy động công khai đầu tư vào chứng khoán đảm bảo bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại, có được quyền sở hữu hoặc quyền điều hành bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại thông qua quỹ đó và các công ty dự án liên quan, vận hành và quản lý bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại để có được dòng tiền ổn định như tiền thuê và phí, đồng thời phân phối thu nhập chính cho các cổ đông quỹ

Điều cần làm rõ là "Thông báo thí điểm" không thiết lập một hệ thống quy tắc hoàn toàn độc lập Theo "Thông báo thí điểm", các vấn đề khác liên quan đến quỹ ủy thác đầu tư bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại sẽ được tham khảo "Hướng dẫn chào bán ra công chúng quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng (Thử nghiệm)" (sau đây gọi là ""Nguyên tắc quỹ"”) các quy định liên quan được triển khai Do đó, đối với REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại, "Nguyên tắc quỹ" vẫn là các quy định pháp lý quan trọng, còn "Thông báo thí điểm" và các quy tắc hỗ trợ của nó dựa nhiều hơn vào hệ thống quy tắc REIT cơ sở hạ tầng hiện có, cải thiện và bổ sung tính đặc thù của bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại

(2) Ba điểm khác biệt chính với REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng

Dựa trên các nguyên tắc và khuôn khổ Nguyên tắc của Quỹ, có sự khác biệt giữa REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại và REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng ở ba khía cạnh sau

1 Quy trình xem xét: Không cần khuyến nghị từ Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia và hiệu quả phát hành cao hơn

Đây là sự khác biệt trực quan nhất ở cấp độ chương trình REIT cơ sở hạ tầng cần được Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia khuyến nghị, trong khi REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại không cần được Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia khuyến nghị và có thể được báo cáo trực tiếp lên Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc và hệ thống trao đổi Các cơ quan xem xét được giới hạn ở Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc và các Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến Thời gian từ khi chấp nhận đến khi có phản hồi bằng văn bản đầu tiên đã được rút ngắn từ 30 ngày làm việc xuống còn 20 ngày làm việc, hiệu quả phát hành và niêm yết REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại đã được cải thiện đáng kể Đằng sau sự đơn giản hóa thủ tục này, bản chất là sự công nhận về mặt pháp lý đối với bản chất “định hướng thị trường” của bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại

2 Nội dung cơ bản: phạm vi rộng hơn, quản lý ngoài danh sách

Theo hướng dẫn soạn thảo của “Thông báo thí điểm”, bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại như tổ hợp thương mại, khu bán lẻ thương mại, tòa nhà văn phòng thương mại và khách sạn là tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ bản quan trọng của REIT; tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ bản của các dự án hiện được chấp nhận bao gồm các khu phức hợp thương mại, khu bán lẻ thương mại, khách sạn, văn phòng và các doanh nghiệp hỗ trợ Có những điểm tương đồng và trùng lặp giữa các tài kèo bóng đá ngày hôm nay này và tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ bản của cơ sở hạ tầng tiêu dùng REIT - trung tâm mua sắm, cửa hàng, thương mại cộng đồng và các hình thức kinh doanh khác xuất hiện dưới cả hai hình thức - nhưng phương pháp quản lý của cả hai hoàn toàn khác nhau Tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ bản của cơ sở hạ tầng tiêu dùng REIT áp dụng quản lý dựa trên danh sách và Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia có danh sách ngành rõ ràng; REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại không áp dụng cách quản lý dựa trên danh sách rõ ràng và phạm vi của tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ bản rộng hơn

3 Các hình thức kinh doanh hỗn hợp: từ hạn chế nghiêm ngặt đến kết hợp được khuyến khích

Sự khác biệt thứ hai đặc biệt tập trung ở vấn đề hình thức kinh doanh hỗn hợp Theo cách quản lý dựa trên danh sách, tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ bản của REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng bị hạn chế Ví dụ: khách sạn và tòa nhà văn phòng thương mại không thể tách rời về mặt vật lý với cơ sở hạ tầng tiêu dùng và có quyền tài kèo bóng đá ngày hôm nay thuộc về cùng một nhà tài trợ (chủ sở hữu vốn ban đầu) có thể được đưa vào tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ bản của dự án, nhưng tỷ lệ diện tích xây dựng của chúng trên tổng diện tích xây dựng của tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ bản về nguyên tắc không vượt quá 30% và tối đa không được vượt quá 50% trong những trường hợp đặc biệt

REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại tập trung vào các định dạng tài kèo bóng đá ngày hôm nay có thuộc tính thương mại, hỗ trợ các doanh nghiệp thuộc nhiều loại hình sở hữu khác nhau và doanh nghiệp địa phương khôi phục tài kèo bóng đá ngày hôm nay hiện có thông qua REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại, đồng thời khuyến khích đơn đăng ký phát hành danh mục tài kèo bóng đá ngày hôm nay có sự phối hợp tương tự, bổ sung hoặc hoạt động

3 Cấu trúc pháp lý của REITs bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại

(1) Cấu trúc pháp lý nhiều lớp

REITs công cộng của đất nước tôi áp dụng cấu trúc pháp lý ba cấp của "công ty dự án chứng khoán được hỗ trợ bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay quỹ" Lớp quỹ là nền tảng huy động vốn và phương tiện giao dịch niêm yết; chứng khoán đảm bảo bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay (ABS, hay còn gọi là kế hoạch đặc biệt) đóng vai trò là mắt xích kết nối, với toàn bộ cổ phiếu do quỹ nắm giữ; công ty dự án trực tiếp nắm giữ bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại Trên lộ trình phân phối thu nhập, sau khi công ty dự án tạo ra thu nhập hoạt động, nó sẽ được phân bổ lên chứng khoán đảm bảo bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay dưới hình thức trả nợ gốc, lãi và cổ tức Các chứng khoán đảm bảo bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay sau đó sẽ được phân phối cho quỹ Quỹ cuối cùng sẽ phân phối hơn 90% số tiền có sẵn để phân phối cho các nhà đầu tư dưới hình thức cổ tức bằng tiền mặt

Trước sự tồn tại của cấu trúc ba tầng, trên thực tế cần chú ý đến sự phù hợp giữa thời hạn quỹ, thời hạn chứng khoán đảm bảo bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay và thời hạn dự án bất động kèo bóng đá ngày hôm nay để tránh tình trạng sai lệch thời hạn Trong quá trình đăng ký niêm yết, các dự án REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại cần chuẩn bị đồng thời hồ sơ đăng ký niêm yết quỹ đại chúng và hồ sơ đăng ký niêm yết chứng khoán đảm bảo bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay

(2) Người tham gia chính

Cấu trúc ba tầng bao gồm nhiều thực thể tham gia Phần sau đây chỉ tập trung vào các loại thực thể có trách nhiệm và mối quan tâm pháp lý tập trung nhất trong quá trình xây dựng kiến ​​trúc

1 Chủ sở hữu quyền ban đầu

Theo "Nguyên tắc Quỹ", chủ sở hữu vốn cổ phần ban đầu là chủ sở hữu ban đầu của dự án cơ sở hạ tầng do quỹ cơ sở hạ tầng nắm giữ Vì REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại đề cập đến "Nguyên tắc Quỹ", nên trong các dự án REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại, nó đề cập đến chủ sở hữu ban đầu của dự án bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại do quỹ bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại nắm giữ Trong các dự án REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại, chủ sở hữu quyền ban đầu cần chú ý đến các khía cạnh sau: thứ nhất, chúng có được thành lập theo quy định của pháp luật và tồn tại hợp pháp hay không; thứ hai, liệu họ có toàn quyền sở hữu hoặc quyền điều hành dự án bất động kèo bóng đá ngày hôm nay hay không và liệu có bất kỳ tranh chấp hoặc tranh chấp lớn nào về quyền sở hữu hay không; thứ ba, tình trạng tín dụng, quyền kiểm soát, quản trị nội bộ và năng lực hoạt động bền vững; thứ tư, hành vi bất hợp pháp và không đáng tin cậy, vv

Trong số các chủ sở hữu quyền gốc, cần xác định thêm "chủ sở hữu quyền gốc chính" Theo "Hướng dẫn đăng ký quy tắc của Quỹ đầu tư bất động kèo bóng đá ngày hôm nay được chào bán công khai trên Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải (REITs) số 1 - Xem xét các vấn đề quan ngại (Thử nghiệm)" (sau đây gọi là "Đánh giá các vấn đề quan ngại"), chủ sở hữu vốn ban đầu chính đề cập đến chủ sở hữu vốn ban đầu thực hiện hoặc quyết định về quyền vận hành và quản lý của dự án bất động kèo bóng đá ngày hôm nay trước khi quyền sở hữu dự án bất động kèo bóng đá ngày hôm nay được chuyển giao cho quỹ bất động kèo bóng đá ngày hôm nay Người sở hữu vốn chủ sở hữu ban đầu chính của nó cần phải chịu trách nhiệm nặng nề hơn: Theo "Mối quan tâm kiểm toán", chủ sở hữu vốn chủ sở hữu ban đầu chính và cổ đông kiểm soát cũng như người kiểm soát thực tế của họ phải hứa rằng nếu tài liệu và tài liệu họ cung cấp có chứa các hoạt động bất hợp pháp lớn như che giấu sự thật quan trọng hoặc bịa đặt nội dung sai lệch lớn, họ sẽ mua lại tất cả cổ phiếu quỹ hoặc lợi ích dự án bất động kèo bóng đá ngày hôm nay

2 Người quản lý quỹ và người quản lý chứng khoán đảm bảo bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay

Quy chế có quy định tương ứng về quản trị công ty, các phòng ban và nhân sự của người quản lý quỹ Người quản lý chứng khoán đảm bảo bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay phải có mối quan hệ kiểm soát thực tế với người quản lý quỹ hoặc được kiểm soát bởi cùng một người kiểm soát để đạt được sự quản lý phối hợp ở cả cấp độ quỹ và chứng khoán đảm bảo bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay

Về các mối quan hệ liên quan, cần chú ý xem có mối quan hệ liên quan giữa người quản lý quỹ hoặc các bên liên quan của họ với chủ sở hữu vốn ban đầu hay không, hoặc liệu họ có được hưởng các quyền và lợi ích trong các dự án bất động kèo bóng đá ngày hôm nay hay không Nếu trường hợp đó tồn tại, để đảm bảo tính độc lập và khách quan của cuộc điều tra thẩm định, cần thuê tư vấn tài chính bên thứ ba để tiến hành điều tra thẩm định độc lập và đưa ra báo cáo tư vấn tài chính

3 Tổ chức quản lý vận hành

Các thuộc tính tập trung vào hoạt động của bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại mang lại cho các tổ chức quản lý hoạt động một vị trí nổi bật hơn trong số các REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại Theo “Hướng dẫn Quỹ”, các nhà quản lý quỹ có thể thành lập các công ty con đặc biệt để đảm nhận trách nhiệm vận hành và quản lý dự án hoặc ủy thác cho các cơ quan quản lý bên ngoài đảm nhận những trách nhiệm đó, nhưng trách nhiệm của họ theo pháp luật không được miễn trách nhiệm ủy thác Cơ quan quản lý bên ngoài phải được đăng ký với Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc và đáp ứng các yêu cầu về trình độ chuyên môn, kinh nghiệm, nhân sự, quản trị doanh nghiệp, vv; cơ quan quản lý bên ngoài không được ủy thác trách nhiệm chính trong việc quản lý, điều hành được ủy thác cho cơ quan khác

Một số dự án REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại sẽ chia tổ chức quản lý và vận hành thành hai cấp: tổ chức điều phối và tổ chức thực hiện Điều cần cân nhắc cho thỏa thuận này là trong tương lai, nền tảng có thể tiếp tục bổ sung thêm tài kèo bóng đá ngày hôm nay bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại mới thông qua việc mở rộng và các phương pháp khác, đồng thời các dự án khác nhau đã được lắp đặt thường sẽ được bàn giao cho các cơ quan thực hiện khác nhau để thực hiện công việc quản lý và vận hành cụ thể Lúc này, một cơ quan điều phối sẽ được thành lập để điều phối, quản lý từng cơ quan thực hiện quản lý và điều hành Khi áp dụng cơ chế phân cấp này, việc phân chia trách nhiệm của mỗi bên phải được làm rõ trong “Thỏa thuận quản lý vận hành”; đồng thời, vì cơ chế này không phải là một thiết lập thông thường nên các yêu cầu từ sàn giao dịch về sự cần thiết của nó cũng phải được xử lý đúng cách

4 Người giám sát quỹ và người giám sát chứng khoán bảo đảm bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay

Người giám sát quỹ cần phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý về tình trạng tài chính, kinh nghiệm lưu ký, nhân viên chuyên môn, vv Người giám sát quỹ và người giám sát chứng khoán bảo đảm bằng tài kèo bóng đá ngày hôm nay phải là cùng một người để đảm bảo tính thống nhất của hai cấp độ giám sát

5 Các tổ chức tham gia lớn khác

Bao gồm các cơ quan thẩm định, công ty kế toán, công ty luật, tư vấn tài chính và các tổ chức trung gian chuyên nghiệp khác

(3) Cấu trúc và quy trình giao dịch

Nói chung, cơ cấu giao dịch của REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại chủ yếu bao gồm ba bước: sắp xếp tái cơ cấu, thành lập và đầu tư quỹ, và lập và đầu tư kế hoạch đặc biệt Phần sau đây tập trung vào hai khía cạnh của việc sắp xếp tái cơ cấu, thành lập và đầu tư các kế hoạch đặc biệt

1 Sắp xếp tổ chức lại

Mục đích của việc tổ chức lại là thoái vốn các tài kèo bóng đá ngày hôm nay, nợ phải trả, hoạt động kinh doanh và nhân sự không gộp lại để công ty dự án trở thành chủ sở hữu tài kèo bóng đá ngày hôm nay "sạch" Cần lưu ý rằng không phải tất cả các dự án đều yêu cầu tổ chức lại - việc có tổ chức lại hay không phụ thuộc vào khoảng cách giữa tình hình hiện tại của công ty dự án và các yêu cầu để được gia nhập nhóm Tổ chức lại bao gồm hai loại: tổ chức lại tài kèo bóng đá ngày hôm nay và tổ chức lại vốn chủ sở hữu

Đối với những tài kèo bóng đá ngày hôm nay không nằm trong phạm vi tài kèo bóng đá ngày hôm nay, về nguyên tắc, tài kèo bóng đá ngày hôm nay phải được thoái vốn để công ty dự án không còn nắm giữ Tuy nhiên, trên thực tế, có những trường hợp tài kèo bóng đá ngày hôm nay thoái vốn không thể chuyển nhượng, đăng ký vì nhiều lý do Ví dụ, một số bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thuộc sở hữu chung không thể phân chia và chứng nhận mà vẫn cần phải đăng ký dưới tên công ty dự án Về vấn đề này, trên thực tế, cần quy định rằng các tài kèo bóng đá ngày hôm nay liên quan sẽ được chuyển từ công ty dự án sang các đơn vị khác bằng cách ký thỏa thuận chuyển nhượng tài kèo bóng đá ngày hôm nay hoặc các phương thức khác được cơ quan quản lý phê duyệt và các đơn vị này sẽ chịu mọi lợi ích, chi phí và rủi ro của các tài kèo bóng đá ngày hôm nay liên quan để đáp ứng các yêu cầu pháp lý về phạm vi tài kèo bóng đá ngày hôm nay rõ ràng và quyền sở hữu rõ ràng

2 Lập và đầu tư kế hoạch đặc biệt

Sau khi kế hoạch đặc biệt được thiết lập, người quản lý kế hoạch đặc biệt (thay mặt cho kế hoạch đặc biệt) mua vốn cổ phần của công ty dự án và phát hành các khoản vay và/hoặc tăng vốn cho công ty đó Trên thực tế, ngày thành lập kế hoạch đặc biệt thường được thống nhất là ngày chuyển giao Kể từ ngày lập kế hoạch đặc biệt, người quản lý kế hoạch đặc biệt (đại diện cho kế hoạch đặc biệt) trở thành chủ sở hữu vốn cổ phần của công ty dự án Sau đó, người quản lý kế hoạch đặc biệt đã thuê một công ty kế toán tiến hành kiểm toán chuyển giao tài kèo bóng đá ngày hôm nay, nợ phải trả và các điều kiện tài chính khác của công ty dự án, đồng thời thanh toán giá chuyển nhượng vốn cổ phần dựa trên kết quả kiểm toán chuyển giao

Để xây dựng cơ cấu nợ chứng khoán, một số dự án sẽ áp dụng phương pháp thành lập công ty SPV mới và sáp nhập ngược bằng cách hấp thụ Các quy trình liên quan như sau:

(1) Kế hoạch đặc biệt mua lại toàn bộ vốn chủ sở hữu của công ty SPV, thanh toán thực tế, tăng vốn và phát hành các khoản vay cổ đông cho công ty SPV;

(2) Công ty SPV mua lại 100% vốn của công ty dự án;

(3) Công ty dự án mua lại và sáp nhập ngược công ty SPV

Sau khi hoàn tất việc sáp nhập hấp thụ ngược, công ty SPV bị hủy đăng ký, công ty dự án tiếp tục tồn tại và các cổ đông của công ty dự án được thay đổi thành người quản lý kế hoạch đặc biệt (đại diện cho kế hoạch đặc biệt); tất cả tài kèo bóng đá ngày hôm nay, khiếu nại, khoản nợ, hoạt động kinh doanh, trình độ chuyên môn, nhân sự, hợp đồng và các tài kèo bóng đá ngày hôm nay cũng như quyền và nghĩa vụ khác của công ty SPV đều do công ty dự án thừa kế, hưởng thụ và chịu đựng

IV Điểm tuân thủ đối với các dự án bất động kèo bóng đá ngày hôm nay REITs bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại

Theo "Thông báo thí điểm", bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại được nắm giữ phải tuân thủ chiến lược quốc gia, kế hoạch phát triển và chính sách công nghiệp, đáp ứng các yêu cầu về quyền sở hữu rõ ràng, phạm vi rõ ràng, hoàn thành các thủ tục tuân thủ chính và đã tạo ra dòng tiền ổn định và bền vững

(1) Nội dung hoàn chỉnh và phạm vi rõ ràng

REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại yêu cầu tài kèo bóng đá ngày hôm nay trong nhóm phải là đơn vị hoạt động có thể hoạt động độc lập và hoàn toàn Điều này có nghĩa là hành lang, biển quảng cáo, bãi đỗ xe và các bộ phận khác hỗ trợ hoạt động bình thường của tài kèo bóng đá ngày hôm nay và không thể tách rời khỏi tài kèo bóng đá ngày hôm nay chính về nguyên tắc phải được đưa vào phạm vi tài kèo bóng đá ngày hôm nay Không nên đưa phần chính của tài kèo bóng đá ngày hôm nay vào nhưng các cơ sở phụ trợ duy trì hoạt động của tài kèo bóng đá ngày hôm nay đó phải nằm ngoài phạm vi

Việc đưa vào hoàn toàn không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được trong thực tế Một số cơ sở được dùng chung hoặc dùng chung với các bên khác và không thể tách rời; một số thành phần phải được đăng ký hoặc có trạng thái sở hữu và rất khó kết hợp Đối với những tình huống như vậy, cách tiếp cận không phải là tránh mà là bộc lộ đầy đủ: giải thích lý do và tính hợp lý của việc không đưa tài kèo bóng đá ngày hôm nay liên quan vào, phát hiện các rủi ro phát sinh và thống nhất trước các biện pháp hiệu quả với cơ quan quản lý, vận hành để đảm bảo tài kèo bóng đá ngày hôm nay vẫn có thể hoạt động ổn định trong tương lai Đồng thời, chủ sở hữu vốn chủ sở hữu ban đầu thường cần phát hành thư cam kết để xác nhận rằng các biện pháp hiệu quả đã được thực hiện và các tài kèo bóng đá ngày hôm nay liên quan chưa được đưa vào và sẽ không ảnh hưởng đến hoạt động ổn định của dự án Những khoảng trống trong phạm vi tài kèo bóng đá ngày hôm nay không nhất thiết tạo thành rào cản nhưng những khoảng trống phải được xác định, bộc lộ và xử lý một cách hiệu quả

(2) Xóa quyền sở hữu

Quyền sở hữu là cơ sở của toàn bộ giao dịch Quyền sở hữu của dự án cơ bản phải rõ ràng, chủ sở hữu quyền ban đầu phải có toàn quyền sở hữu hoặc quyền điều hành và không được có tranh chấp lớn về kinh tế hoặc pháp lý Ở cấp độ xác minh, cần xác minh tính hợp pháp, đầy đủ về quyền sở hữu đất đai, nhà ở đối với bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại, phân loại toàn bộ quy trình từ mua lại đến chứng nhận và xác nhận quyền sở hữu là hoàn hảo và không thể tranh cãi

(3) Xóa bỏ gánh nặng về quyền và hạn chế chuyển nhượng

Nếu có những hạn chế đối với nội dung, chúng cần phải được xóa Các hạn chế phổ biến chủ yếu được chia thành hai loại sau:

Danh mục đầu tiên là hạn chế chuyển nhượng Các tài liệu khác nhau liên quan đến dự án - hợp đồng chuyển nhượng đất, văn bản phê duyệt phân bổ, thỏa thuận nhượng quyền thương mại hoặc quyền thu nhập từ hoạt động, thỏa thuận đầu tư, hợp đồng tài trợ, vv - có thể bao gồm các hạn chế chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất, tài kèo bóng đá ngày hôm nay, vốn chủ sở hữu của công ty dự án và quyền thu nhập từ hoạt động Về nguyên tắc, những hạn chế như vậy không nên tồn tại; nếu chúng tồn tại thì cần phải có văn bản đồng ý rõ ràng về việc chuyển giao từ cơ quan có thẩm quyền hoặc bên có quyền liên quan để dỡ bỏ các hạn chế

Loại còn lại là các khoản thế chấp, tức là thế chấp, cầm cố, vv Về nguyên tắc, các khoản thế chấp đó cũng sẽ không được giữ lại trừ khi chúng được đảm bảo sẽ được giải phóng sau khi thành lập quỹ Một tình trạng phổ biến trong thực tế là ngân hàng phải thế chấp tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ sở Cách tiếp cận thông thường là mua cổ phần của công ty dự án sau khi kế hoạch đặc biệt được thiết lập, phát hành các khoản vay hoặc tăng vốn cho công ty đó, sử dụng nguồn vốn này để trả các khoản nợ hiện có của công ty dự án và ngân hàng sẽ xử lý việc hủy thế chấp sau khi trả hết nợ

(4) Đã có sẵn các quy trình tuân thủ chính

Cần duy trì một chuỗi quy trình tuân thủ hoàn chỉnh cho các tài kèo bóng đá ngày hôm nay từ khi thành lập dự án, xây dựng đến vận hành Giấy phép quy hoạch đất xây dựng, giấy phép quy hoạch dự án xây dựng, biên bản nghiệm thu hoàn công và hồ sơ nghiệm thu đặc biệt về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy là cơ sở cơ bản để đánh giá tài kèo bóng đá ngày hôm nay đó được “xây dựng hợp pháp và sử dụng hợp pháp”

Hầu hết các bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại đều đã được xây dựng và vận hành trong nhiều năm, thủ tục không đầy đủ là điều thường thấy Thiếu thủ tục không phải lúc nào cũng tạo thành một trở ngại đáng kể Điều quan trọng là liệu nó có thể được khắc phục hay không Các cách khắc phục phổ biến bao gồm: nếu có thể cấp lại thì cấp lại; nếu không thể cấp lại, hãy tìm cách nhờ bên thứ ba đủ năng lực đưa ra báo cáo thẩm định (chẳng hạn như thẩm định an toàn kết cấu, thẩm định an toàn cháy nổ); hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản xác nhận tuân thủ để xác nhận tình trạng hiện tại không vi phạm các quy định liên quan; nếu vẫn không loại bỏ được các phương pháp trên thì bổ sung bằng cam kết từ chủ sở hữu quyền ban đầu Các biện pháp khắc phục này thường được sử dụng kết hợp và cốt lõi là để chứng minh cho sàn giao dịch thấy rằng các sai sót về thủ tục sẽ không phát triển thành rủi ro pháp lý hoặc hoạt động đáng kể

Ngoài ra, về nguyên tắc, việc sử dụng đất thực tế phải phù hợp với mục đích sử dụng theo quy hoạch và mục đích sử dụng được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu có sự khác biệt giữa ba mục đích này (ví dụ: nó được lên kế hoạch vận hành cho một mục đích nhưng thực tế được vận hành cho mục đích khác), người quản lý và luật sư nên tiết lộ nguyên nhân của sự khác biệt cũng như cơ sở pháp lý và chính sách của họ (nếu có), đồng thời người quản lý nên tiết lộ đầy đủ các rủi ro và thiết lập các biện pháp giảm thiểu rủi ro

(5) Chứng chỉ kinh doanh cụ thể là hợp pháp và hợp lệ

Một số hoạt động quản lý tài kèo bóng đá ngày hôm nay yêu cầu trình độ chuyên môn đặc biệt và trình độ chuyên môn kinh doanh liên quan phải hợp pháp và hợp lệ Lấy một dự án khách sạn làm ví dụ, các bằng cấp kinh doanh liên quan bao gồm giấy phép ngành đặc biệt, giấy phép kinh doanh thực phẩm, giấy phép y tế, vv Những bằng cấp như vậy có vẻ tầm thường, nhưng nếu thiếu, việc tuân thủ thu nhập liên quan sẽ bị nghi ngờ, do đó ảnh hưởng đến độ tin cậy của dòng tiền

(6) Tình trạng bảo hiểm

Bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại là tài kèo bóng đá ngày hôm nay nặng và cần có bảo hiểm để giảm rủi ro Người quản lý phải tiết lộ tình trạng bảo hiểm của dự án, bao gồm loại bảo hiểm, số tiền bảo hiểm và thời hạn bảo hiểm Một tiêu chí cần nắm được là: trong suốt thời hạn của quỹ, về nguyên tắc số tiền bảo hiểm phải đủ khả năng chi trả cho giá trị định giá của tài kèo bóng đá ngày hôm nay - nếu số tiền bảo hiểm thấp hơn đáng kể so với giá trị tài kèo bóng đá ngày hôm nay, quyền lợi của nhà đầu tư sẽ không được bảo vệ đầy đủ trong trường hợp có thiệt hại lớn

(7) Tình hình cho thuê

Tính bền vững của hợp đồng cho thuê ảnh hưởng trực tiếp đến độ tin cậy của dòng tiền cơ bản Đặc biệt đối với các dự án bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại dựa vào thu nhập cho thuê thì tình hình cho thuê cần được chú trọng

1 Tình trạng ký kết và các điều khoản đặc biệt của hợp đồng cho thuê

Trước hết, bạn nên tìm hiểu quy mô ký kết tổng thể của hợp đồng thuê và kiểm tra xem có hợp đồng nào vô hiệu hoặc vô hiệu hay không Khi tài kèo bóng đá ngày hôm nay lớn và có nhiều người thuê, việc kiểm tra từng người một là không thực tế Việc xác minh việc lấy mẫu có thể được thông qua nhưng phải giải thích được các tiêu chuẩn và logic của việc lấy mẫu Đồng thời, cần làm rõ rằng việc lấy mẫu chỉ là một phương tiện để nâng cao hiệu quả và không thay thế hoặc giảm bớt nghĩa vụ xác minh và thẩm định toàn diện

Thứ hai, các điều khoản đặc biệt trong hợp đồng phải được xác định từng điều khoản một, chẳng hạn như giới hạn thời hạn thuê, hạn chế cho thuê lại, thỏa thuận mua lần đầu, điều khoản trả lại tiền thuê sớm, ưu đãi và miễn trừ tiền thuê, vv Hai loại điều khoản sau đây nhận được nhiều sự chú ý hơn:

Đầu tiên là thỏa thuận ưu tiên mua hàng Trọng tâm là liệu bên thuê có từ bỏ quyền từ chối đầu tiên hay không Nếu bên thuê không từ bỏ thì phải chứng minh rằng quyền từ chối đầu tiên sẽ không có tác động đáng kể đến dự án

Thứ hai là giảm giá và miễn tiền thuê nhà Các thỏa thuận ưu đãi như thời gian miễn tiền thuê nhà, giảm giá thuê hoặc giảm giá phòng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền Do đó, đối với các khoản chiết khấu có tác động đáng kể, người quản lý nên công bố nội dung cụ thể và tình trạng thực hiện, đồng thời niêm yết riêng giá hợp đồng và giá thực hiện thực tế, đồng thời giải thích sự khác biệt giữa hai khoản này Đối với những trường hợp có thời gian miễn tiền thuê dài hơn, cần giải thích thêm lý do và tính hợp lý và nêu rõ các rủi ro

2 Đăng ký và nộp hợp đồng cho thuê

Về nguyên tắc, hợp đồng cho thuê phải được đăng ký và nộp hồ sơ Nếu không nộp thì phải giải thích lý do, những rủi ro có thể phát sinh và đưa ra các biện pháp giảm thiểu tương ứng

3 Nhà cung cấp dòng tiền quan trọng

Giá thuê bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại thường không được phân bổ đều từ nhiều người thuê và đôi khi phụ thuộc nhiều vào một số ít người thuê lớn Khi người thuê lớn rút lại hợp đồng thuê, dòng tiền có thể giảm đáng kể Đây là một trong những điều mà REITs bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại cần tập trung vào Vì mục đích này, cơ quan giám sát đã thiết lập khái niệm “những nhà cung cấp dòng tiền quan trọng” để xác định và hạn chế họ Theo "Mối quan tâm kiểm toán", nhà cung cấp dòng tiền quan trọng đề cập đến nhà cung cấp dòng tiền có tổng dòng tiền do một nhà cung cấp dòng tiền duy nhất cung cấp cho bất kỳ tài kèo bóng đá ngày hôm nay nào trong dự án bất động kèo bóng đá ngày hôm nay và các bên liên quan của nó vượt quá 10% tổng dòng tiền của tài kèo bóng đá ngày hôm nay trong cùng kỳ trong một năm hoàn chỉnh trước ngày cơ sở thẩm định

Đối với các nhà cung cấp dòng tiền quan trọng, việc công bố thông tin phải bao gồm hai khía cạnh

Đầu tiên là khía cạnh chủ đề, tiết lộ thông tin cơ bản, hoạt động kinh doanh chính, điều kiện hoạt động, tình trạng tài chính (nếu có), xếp hạng chủ đề (nếu có), mối quan hệ với chủ sở hữu vốn ban đầu và hợp tác kinh doanh trong quá khứ, thanh toán tiền thuê lịch sử (nếu có) và liệu có bất kỳ tình huống nào trong ba năm qua được cơ quan có thẩm quyền công nhận là người không trung thực và bị xử lý do hành vi bất hợp pháp nghiêm trọng và không đáng tin cậy, các bên vi phạm thuế nghiêm trọng hoặc những người liên quan đến tài chính nghiêm trọng sự không trung thực

Thứ hai là khía cạnh phụ thuộc, trong đó công bố tỷ lệ dòng tiền, tỷ lệ diện tích cho thuê (nếu có), thời gian thỏa thuận liên quan và thỏa thuận gia hạn (nếu có), tỷ lệ thu tiền thuê (nếu có), dịch vụ tùy chỉnh, vv, đồng thời kết hợp khả năng thay thế và các điều kiện khác để giải thích tính ổn định trong hoạt động của dự án, công bố đầy đủ các rủi ro và thiết lập các biện pháp giảm thiểu rủi ro Mục đích của việc xác định các nhà cung cấp dòng tiền quan trọng là để định lượng và làm rõ mối nguy tiềm ẩn của việc phụ thuộc quá mức vào một thực thể duy nhất về dòng tiền, để các nhà đầu tư có thể đánh giá tính ổn định của dòng tiền của dự án trước khi tham gia

(8) Giao dịch liên quan và cạnh tranh theo chiều ngang

Các giao dịch liên quan là tập hợp các vấn đề mà REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại khó có thể tránh khỏi Tài kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại tập trung vào hoạt động và các công ty quản lý thương mại và nhà điều hành thường là các bên liên quan của chủ sở hữu vốn ban đầu, do đó các giao dịch liên quan được đưa vào cấu trúc giao dịch một cách tự nhiên Về vấn đề này, trước tiên chúng ta nên kiểm tra xem giá giao dịch có hợp lý hay không và bản thân giao dịch đó có hợp pháp và tuân thủ hay không Ngoài ra, công tác giám sát còn tập trung vào việc liệu tỷ trọng dòng tiền từ các bên liên quan có đủ cao để ảnh hưởng đến hoạt động thị trường của dự án hay không Nếu bản thân bên liên quan là nhà cung cấp dòng tiền quan trọng cho dự án thì việc chỉ tuyên bố rằng mức giá hợp lý là chưa đủ Người quản lý cũng nên tiết lộ các biện pháp cụ thể để đảm bảo sự ổn định của dòng tiền kết hợp với thời hạn thỏa thuận và thỏa thuận gia hạn có liên quan, điều chỉnh giá giao dịch, dịch vụ tùy chỉnh và liệu có quan hệ đối tác độc quyền hay không Đối với các giao dịch liên quan kéo dài trong suốt thời hạn của quỹ, người quản lý cũng cần giải thích sự cần thiết và các rủi ro tiềm ẩn, công bố đầy đủ các rủi ro và đưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro

Đối với cạnh tranh theo chiều ngang, chúng ta không chỉ cần chú ý đến sự cạnh tranh theo chiều ngang với các chủ sở hữu quyền ban đầu mà còn cả sự cạnh tranh theo chiều ngang với các tổ chức quản lý và vận hành Có hai giải pháp chung: một là ban hành “Thư cam kết tránh cạnh tranh theo chiều ngang”, cam kết sẽ không có dự án cạnh tranh trực tiếp cùng loại nằm trong cùng khu vực làm khách hàng rời bỏ dự án hoặc giảm cơ hội kinh doanh, đồng thời thống nhất các biện pháp giảm thiểu đối với các dự án cạnh tranh hoặc các xung đột lợi ích khác có thể phát sinh trong tương lai Đôi khi có một cam kết hơn nữa là thúc đẩy các cơ hội kinh doanh được cung cấp cho dự án trước tiên với những điều kiện tương tự; thứ hai là đưa ra các hình phạt đối với hành vi vi phạm cạnh tranh theo chiều ngang trong thỏa thuận quản lý hoạt động, đồng thời đưa ra các chỉ số đánh giá định lượng để cam kết có hiệu lực thi hành và mang tính ràng buộc

5 Kết luận

REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại không phải là một phần mở rộng đơn giản của REIT cơ sở hạ tầng, nhưng dựa trên các quy tắc cơ bản như Nguyên tắc Quỹ, dựa vào định vị theo định hướng thị trường và phạm vi tài kèo bóng đá ngày hôm nay cơ bản rộng hơn, chúng đã hình thành nên một lộ trình với những đặc điểm riêng Định vị này xuyên suốt việc xây dựng kiến ​​trúc ba tầng và thực hiện các yêu cầu tuân thủ khác nhau Với sự tiến bộ liên tục của các dự án thí điểm và sự cải thiện dần dần các quy tắc hỗ trợ, REIT bất động kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại dự kiến ​​sẽ cung cấp một lối thoát theo định hướng thị trường trưởng thành hơn cho các công ty nắm giữ tài kèo bóng đá ngày hôm nay thương mại chất lượng cao

Tuyên bố

Các bài viết trong "Jun He Law Review" chỉ thể hiện quan điểm riêng của tác giả và không được coi là ý kiến hoặc đề xuất pháp lý chính thức do Công ty Luật Jun He hoặc luật sư của Công ty đưa ra Nếu bạn muốn in lại hoặc trích dẫn bất kỳ nội dung nào của các bài viết này, vui lòng ghi rõ nguồn Không có hình ảnh hoặc hình ảnh nào trong các bài viết này có thể được sao chép hoặc sử dụng mà không có sự đồng ý bằng văn bản của chúng tôi Nếu bạn quan tâm đến việc trao đổi thêm hoặc thảo luận về các vấn đề liên quan, vui lòng liên hệ với chúng tôi